Beli Rumah Pelaburan: Flipping vs Renting

property Jul 20, 2023

Dalam dunia hartanah, anda mesti sudah familiar dengan aktiviti “house renting” atau sewa rumah, bukan?

Tapi macam mana pula dengan istilah “house flipping”? Anda pernah dengar?

Kalau anda nak tahu, house flipping merujuk kepada aktiviti membeli rumah dengan niat untuk mengubah suai dan menjualnya semula untuk dapatkan keuntungan.

“Wah.. Ikut definisi macam menarik je house flipping ni.” - Mungkin jauh di sudut hati ada ada yang berminat dengan jenis pelaburan ini. Sebelum anda buat keputusan sama ada nak beli rumah pelaburan untuk flipping atau renting, lebih bagus anda baca artikel kali ini sampai habis.

Nak buat keputusan yang bijak dalam pelaburan hartanah, anda kena ambil kira 5 aspek penting ini.

#1 Jenis Pendapatan / The Type Of Income

Bergantung kepada pilihan income yang anda mahukan, sama ada aktif ataupun pasif. Memang wujud karier sebagai flipper yang kerjanya membeli rumah, membuat ubah suai kemudian menjualnya semula pada harga yang lebih tinggi di pasaran. Tidak dinafikan kewujudan flipper ini membantu mencantikkan rumah daripada buruk kepada cantik, daripada tidak bermanfaat kepada lebih bermanfaat. Jadi, tidaklah rumah sedia ada terbiar tanpa sesiapa mengambil inisiatif untuk menaiktaraf rumah menjadi lebih baik. Aktiviti ini memerlukan seseorang bekerja keras dari sudut tenaga, masa, wang dah sebagainya untuk dapatkan pendapatan aktif/active income.

Manakala rumah pelaburan untuk tujuan disewakan ada potensi untuk mendapatkan pendapatan pasif/ passive income. Mudah untuk anda faham tentang maksud pasif ini ialah anda mendapat keuntungan walaupun anda tidak melakukan apa-apa pekerjaan. Malah bayaran ansuran boleh leverage kepada penyewa untuk langsaikan sebahagian hutang perumahan sepanjang mereka menyewa di rumah anda.

#2 Matlamat Untuk Cash Atau Cash Flow

House flipping berpotensi untuk dapatkan cash yang banyak dalam satu masa. Biasanya flipper memilih rumah lelong dan rumah subsales yang harganya murah dan ada kelebihan untuk dipasarkan. Tujuan rumah diubah suai adalah untuk menaikkan nilai rumah supaya keuntungan yang diperoleh boleh dimanfaatkan untuk rolling modal membeli rumah yang lain pula. Itulah game sebenar flipping dalam dunia hartanah. Jarang sekali aktiviti flipping ini dilakukan untuk rumah jenis undercon atas sebab lokaliti yang belum matang untuk memastikan permintaan belian rumah sentiasa ada.

Berbeza dengan house renting kerana keuntungan yang diperoleh adalah sedikit tetapi boleh berterusan. Selagi mana anda melabur pada hartanah yang betul, anda boleh dapatkan aliran tunai yang konsisten setiap bulan walau apa pun keadaan ekonomi negara pada ketika itu. Ringkasnya untuk kedua-dua aktiviti ini akan memberi anda cash yang banyak sekaligus dan ada yang memberi cash yang sedikit dalam tempoh yang panjang.

#3 Cukai/ Tax

Apabila kita bercakap tentang pendapatan, mestilah tidak lari daripada percukaian. Lebih-lebih lagi duit yang tiba-tiba masuk dalam jumlah yang banyak ke dalam akaun anda. Surat Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) boleh sampai bila-bila masa. Suatu ketika dulu, aktiviti flipping sangat rancak dijalankan. Sebab itulah kerajaan melihat peluang untuk mengenakan cukai yang dinamakan Real Property Gain Tax (RPGT).

Contohnya anda membeli rumah dengan harga RM150, 000. Kos ubah suai mungkin memakan jumlah RM30, 000. Kemudian anda menjual rumah tersebut pada harga RM250, 000. Beza keuntungan yang anda dapat adalah sebanyak RM70, 000. Jumlah pulangan yang sangat besar, namun cukai RPGT akan dikenakan 30% daripada keuntungan (setakat 2022) yang anda peroleh kerana anda membuat transaksi jual beli hartanah kurang daripada satu tahun. Peratusan cukai boleh berubah berdasarkan tempoh anda hold rumah anda paling tidak 5 tahun untuk elakkan RPGT yang tinggi.

Saya tidak maksudkan jika anda memilih untuk sewakan pelaburan anda, anda terlepas dari sebarang percukaian. Anda tetap dikenakan income tax cuma tidaklah sebesar cukai yang ditanggung jika anda buat house flipping. Cukai yang dikenakan bergantung pada income dan hasil sewaan anda dan yang pastinya, tax yang dikenakan lebih murah.

#4 Risiko Ekonomi/ Economic Risk

Hari ini banyak faktor yang menjadikan ekonomi negara terjejas dan tidak stabil. Siapa sangka, Covid-19 yang melanda dunia menjadi tamparan besar terhadap pertumbuhan ekonomi negara. Boleh kata, risiko ekonomi ini kita sendiri tidak boleh kawal dan jangka bila kesannya akan pulih dengan pesat.

Antara dua aktiviti ini, mana satu bagi anda mempunyai daya ketahanan terhadap risiko ekonomi? Flipping memerlukan amaun yang besar dan mungkin boleh terperangkap apabila situasi ekonomi berdepan dengan situasi gawat. Manakala renting bergantung kepada pemilihan hartanah yang betul. Kalau rumah anda tidak terlalu 'kayangan' dan terlalu murah, anda masih boleh survive di musim krisis. Penting untuk pastikan rumah pelaburan anda tidak terputus pendapatan secara tiba-tiba, sekurang-kurangnya anda ada back up daripada hasil sewaan setiap bulan.

#5 Tempoh Pelaburan/ Duration Of Investment

Daripada aspek-aspek yang saya sentuh di atas, sudah pasti anda nampak mana satu pelaburan yang memberi pulangan short-term (jangka pendek) dan long-term (jangka panjang). Berbalik kepada matlamat pelaburan anda, jika mahukan jumlah pulangan yang besar, pergi kepada flipping. Cuma kena berhati-hati dengan active income daripada aktiviti ini kerana ia berkemungkinan menyebabkan pendapatan anda mati sekelip mata. Jika anda mahukan pulangan yang konsisten dalam masa yang panjang, pilih renting jadi anda ada masa untuk menikmati capital appreciation dan kelebihan-kelebihan lain.