7 Kriteria Beli Rumah Pelaburan Tahun 2022
Kalau anda diberi peluang untuk menyenaraikan kriteria sebelum membeli rumah pelaburan, apakah kriteria impian anda? Saya pasti anda mesti tidak gembira sekiranya rumah pelaburan yang anda beli memberi aliran tunai negatif setiap bulan bukan? Rumah pelaburan semestinya kita mahu ia mendatangkan keuntungan pada kita dari sudut aliran tunai dan capital gain. Jadi bagaimana untuk pastikan, rumah pelaburan anda tetap memberi pulangan walaupun terpaksa melalui fasa recession, fasa pemulihan ekonomi dan apa jua fasa sekalipun?
Kali ini saya akan kongsikan 7 Kriteria Beli Rumah Pelaburan Yang Bagus yang pernah dikongsi oleh mentor hartanah saya iaitu Tuan Faizul Ridzuan. Saya fikir perkongsian ini anda boleh dimanfaatkan sebagai guideline sebelum anda membeli rumah sebagai aset pelaburan.
Kriteria 1# Baharu Vs Lama
Rumah pelaburan yang bagus mempunyai kriteria mesra penyewa. Maksud mesra penyewa adalah anda tahu apa yang penyewa mahukan. Biasanya jika penyewa diberi pilihan untuk menyewa rumah baharu atau lama dengan harga sewaan lebih kurang sama, mereka akan cenderung memilih rumah baharu. Nampak tak beli rumah baharu lebih menguntungkan berbanding rumah lama? Cuba anda letakkan diri anda sebagai penyewa, sudah tentu anda akan memilih rumah yang selesa dan cantik berbanding rumah lama. Tetapi ini tidak bermakna rumah lama tidak cantik dan tidak selesa. Ada banyak rumah lama yang masih elok dijaga rapi dan sentiasa ditambahbaik agar terhindar dari sebarang kerosakan. Jadi kunci disini anda perlu buat pertimbangan aset mana yang berpotensi tackle minat penyewa untuk menyewa rumah anda dengan kadar sewaan yang tidak jauh beza antara yang baharu dan lama.
Kriteria 2# Median
Mudah untuk anda faham kriteria median ini bermaksud anda beli rumah pada harga pertengahan yang kebanyakan orang di suatu kawasan sanggup untuk bayar. Semestinya median RM500 ribu hartanah di Mount Kiara tidak sama dengan median RM500 ribu di Shah Alam. RM500 ribu di Shah Alam mungkin agak mahal tetapi RM500 ribu di Mount Kiara agak murah. Nasihat saya untuk anda beli rumah di bawah harga median adalah supaya apa sahaja situasi buruk berlaku, anda tidak rasa terbeban sekiranya suatu masa tiada penyewa yang menyewa rumah anda. Waktu itu mungkin anda perlu mengeluarkan duit anda sendiri untuk membayar ansuran bulanan. Jadi sebelum membeli, pastikan anda tahu adakah harga rumah bersesuaian dengan kawasan tersebut.
Kriteria 3# Tier (Tingkat)
Setiap lokasi di Malaysia ada tingkat tersendiri. Semua tingkat anda boleh buat duit dan keuntungan sebab bersesuaian dengan target penyewa di tingkat kawasan rumah pelaburan tersebut. Kadar sewa RM5000 sebulan tidak menjadi isu bagi penyewa di tier 1 tetapi akan jadi isu untuk penyewa tier 3. Asalkan anda tidak membayar lebih semasa memilih rumah, anda boleh buat duit.
Asasnya ada 3 tingkat yang boleh anda faham secara jelas :
Tier 1 : Contoh lokasi di sekitar KLCC (Harga hartanah dan kadar sewaan di lokasi ini sangat tinggi dan mahal. Lokasi ini boleh dikategorikan sebagai pusat tumpuan orang ramai)
Tier 2 : Contoh di TTDI, Puchong dan Bangi (Biasanya lokasi tier 2 terletak jauh sedikit dari tier 1. Orang local yang 'berada' macam golongan T20 dan M40 suka duduk di lokasi ini)
Tier 3 : Contoh di Rawang, Semenyih (Terletak sangat jauh daripada bandar)
Senang cerita, harga tier di sebuah lokasi mempengaruhi kadar harga rumah dan penyewaan.
Kriteria 4# Booster
Apa jadi bila sekitar rumah pelaburan anda ada kemudahan seperti pengangkutan awam, lebuhraya, commercial center, Universiti, sekolah dan banyak lagi? Sudah semestinya tempat itu menjadi tumpuan ramai orang kerana terdapat pelbagai kemudahan yang menghubungkan banyak industri. Lebih-lebih lagi kawasan rumah pelaburan itu semakin berkembang peluang pekerjaan. Permintaan ke atas rumah sewa akan meningkat kerana pertambahan orang baru yang bermigrasi ke tempat baharu. Hipotesisnya apabila demand meningkat, harga rumah akan meningkat. Jadi, apa sahaja yang menaikkan harga rumah, ia dipanggil booster. Dengan adanya booster di sekitar rumah pelaburan anda, anda berpeluang mendapatkan potensi aliran tunai yang menguntungkan. Cuma perlu lakukan sedikit kajian dan strategi yang bijak sebelum membeli rumah pelaburan yang bagus.
Kriteria 5# Supply
Apa gunanya kalau anda ada aset pelaburan tapi penyewa tidak ada. (Tiada demand) Kalau ia berlaku, mungkin anda telah labur di hartanah yang tidak memberi pulangan yang baik. Ini yang menyebabkan aliran tunai anda menjadi negatif kerana terpaksa menanggung ansuran rumah tersebut. Padahal tujuan utama anda membeli rumah itu adalah untuk pelaburan.
Kriteria 6# Maturity Points (Tempoh Matang)
Kalau boleh anda pilih rumah pelaburan yang kurang daripada 5 tahun untuk capai tempoh matang. Supaya anda tidak perlu menunggu terlalu lama untuk dapatkan pulangan dari sudut kenaikan harga rumah (appreciation) mahupun hasil penyewaan (rental yield). Biasanya kawasan yang sudah capai tempoh matang ini sudah mempunyai komuniti yang besar dari pelbagai kelas pekerjaan dan pembangunan yang pesat.
Kriteria 7# Multiple Rental Option
Kita tidak mahu melabur hartanah yang mematikan income. Kalau hartanah anda hanya bergantung pada satu industri sahaja, ia sangat berisiko. Contoh rumah anda disewakan untuk percutian, apabila berlaku seperti wabak covid-19 contohnya sumber income anda terjejas dan rumah anda terbiar tanpa anda mendapatkan pulangan. Jadi nak selamat, melaburlah dalam hartanah yang mempunyai Multiple Rental Option (kepelbagaian sewaan). Anda boleh sewakan untuk percutian, per bilik, per kepala, keluarga, bujang, co-living dan sebagainya. Bila rumah pelaburan anda ada kriteria yang bagus seperti ini, anda susah untuk terdesak. Sebab anda ada banyak pilihan dan back up plan.
Secara keseluruhannya, 7 kriteria ini adalah panduan berguna untuk anda memilih rumah mana yang bagus untuk anda beli sebagai aset pelaburan. Walaupun panduan bukan suatu jaminan keuntungan yang besar, sekurang-kurangnya anda boleh mendapat pulangan seperti mereka diluar sana yang berjaya dapatkan positive cash flow setiap bulan dalam situasi apa sekalipun.
